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 besoin de conseil pour un immeuble insalubre !!!

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goliath
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MessageSujet: besoin de conseil pour un immeuble insalubre !!!   Lun 13 Nov - 5:26

bon comme tout ceux qui vienne de rongeurs en folie le savent je vit dans un vrai palais :03:

je suis un peu comme arnaud, j'ai emménager avant l'hiver donc je n'ai pas put savoir que c'était humide j'ai commençé a avoir des problèmes respiratoires, et c'est ma pharmatienne qui m'a mis la puce a l'oreille, j'en ai parlé a mon toubib qui m'a dit qu'il avait toujours vut l'immeuble dans cet état et qu'il ne fallait pas compter la moindre réparation :03: les murs noircissent et quand il pleut fort les murs ruisselles, la prorpio a dit que c'était de notre faute parce que je n'aéré pas assez :20:

sinon, quand j'ai eu vent de certaine chose et que quand j'ai vérifier les dires, j'ai envoyé un courrier au préfet qui est redescendut à la dass !!!

je vous donne quelques explications, la toiture est pourris, une des poutres est tenu par des tensons, et elle fissure la façade coté rue, la cave est en terre , l'électricité y est harchaïque et la dalle qui se trouve sous le snack, ( qui est sous ma chambre !!!) est fissuré de long en large, et bien sur sous tensons, mais vu qu'ils reposent sur de la terre n'ont bien sur aucun appuis :03:

il y a eu un controle, par quelqu'un de la mairie, qui a contacté la proprio et elle a dit qu'elle comptais faire les réparations, mais a pas dit dans combien de millions d'année, car bien sur rien n'a été fait

il y a peu, une horrible odeur a envahis le rez de chaussée, tout les matins nous ouvrions la fenètre de notre étage et la porte du jardin pour pas que la factrice soit incommodés par l'odeur, cela a duré plusieurs mois, nous pensions que cela venait du voisin du rez de chaussée qui vit de manière pas très top, on pensait que ça venait de ses toilettes, mais un jour en rentrant des courses mon frère est tombé sur la proprio elle lui a dit qu'il y avait un problème à la cave, les canalisations des toilettes du deuxième ayant céder ( quand on voit comment elles étaient on ne s'étonne pas !!)et ça c'est écoulé dans la cave, elle a dit a mon frère que c'était récent, mais quand mon frère a vu le tat qu'il y avait, il lui a bien dit que ça faisait des mois que ça devait durer, et c'est logique puisque l'odeur n'a pas remonté tout de suite pas au bout d'une journée, elle a dit a mon frère que les locataires devaient mettre du leurs en sortant tout et en l'étalant dans le jardin affraid mon frère lui a dit que si on faisait ça qu'on aurait des problèmes de voisinages, et il lui a dit que lui ne voulait pas avoir de problème et qu'il éxistait des société équipé de camion pour ce genre d'opération, elle lui a dit que c'était payant, mon voisin qui passe son temps a lui cirer les basquets lui a dit je vais m'en occuppé avec des copains, mais comme il a une forêts dans la main c'est toujours là :20:

nous avons appris que la CAF doit venir visiter l'immeuble pour les logements indécents et d'après mes renseignements il y de très fortes chances que ça soir déclarer insalubre

ma question est comment ça se passe vis a vis des locataires, on m'a dit que la caf allait supprimé les apl, et que l'on va nous demander de quitter les lieux

je crois qu'au début ils vont passer par une phase amiable, mais combien de délais va t on lui donner ??? peut elle donner conger a ses locataires sous prétexte qu'elle ne peut pas faire les réparations ???quand on a emménager elle disait que les loyers couvraient juste les prêts de l'immeuble, mais avec le snack et le gros loyer qu'il pais, on peut se demander au va l'argent

nous n'avons pas de facture d'eau ni pour ordures ménagères, elle nous la fait sur une simple feuille et c'est à altête du client, pour l'eau c'est normal, puisqu'il ni a que mon compteurs, les deux apparts du deuxième et celui du rez de chaussé sont branché sur mes canalisations !!!

mon chauffage est à la cuisine et quand on veut se laver, il faut attendre que l'eau soit passé par les milliers de kilomètres de tuyau, je doit faire venir quelqu'un pour la visite annuel, elle voulait que ça passe par quelqu'un qu'elle connaissait et pour cause le gars est venu, a vu et quand je lui ai dit qu'il me fallait une attestation pour la proprio il a refusé car selon lui c'est pas au norme et que s'il le faisait et qu'il arrivait quelque chose il serait reconnu responsable il nous a fait remarquer et que les bouches d'aérations ( il a retiré les caches et nous a montré qu'elles n'étaient pas ouverte sur le rue, seulement la moitié du mur avait été perçé

quand celui du deuxième a fait des traveaux, le gars nous a dit que leur chauffage (au gaz!!) se trouvait au millieu de l'appart donc aucun conduit d'aération pour les gazs

ma porte d'entré, je peux passé la mains en dessous, elle a refusé de me la changé sous prétexte qu'elle était en chène, je lui ai dit mettez en une en sapin si vous voulez mais changer la moi et bien sur elle a refusé alors je mets un tapis roulé dans le couloir et une couverture à l'intérieur le longs de ma porte!!

j'ai fait des photos quand j'ai vu l'ampleur et je les garde car je sait bien que le jour où je vais partir je vais me retrouver contre elle au tribunal, elle a déjà voulut résilié mon bail avec prétexte que ma présence dans son immeuble la stressait, elle demandait que je parte mais qu'avant je refasse l'appart entièrement quand j'ai pris l'appart l'état des lieux marquait passable partout

désolé d'avoir fait un roman, mais je voulait que tu soit au courant des conditions de vies pour pouvoir te faire une iddée pour me répondre


bisous
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MessageSujet: Re: besoin de conseil pour un immeuble insalubre !!!   Lun 13 Nov - 16:02

Oki, vu Isa ! Je te réponds dès que j'ai un peu plus de temps et qu'il est moins tard dans la journée !

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goliath
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MessageSujet: Re: besoin de conseil pour un immeuble insalubre !!!   Lun 13 Nov - 16:22

pas de problème tu m'apelle et on se fait une bouffe smiile
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MessageSujet: Re: besoin de conseil pour un immeuble insalubre !!!   Lun 13 Nov - 17:52

Ah ouiche mais t'habite hachement loin ! geek

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MessageSujet: Re: besoin de conseil pour un immeuble insalubre !!!   Sam 18 Nov - 8:28

et jusmine tu m'a oublié lol!
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MessageSujet: Re: besoin de conseil pour un immeuble insalubre !!!   Sam 18 Nov - 11:43

Mea culpa... C'est pas que j'ai oublié, mais je rame un peu pour répondre à tout le monde vu que contrairement à d'habitude, j'ai pas eu le temps de répondre un peu chaque jour donc ça s'est emmagasiné !
Demain ! 04

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MessageSujet: Re: besoin de conseil pour un immeuble insalubre !!!   Dim 19 Nov - 12:37

Attention Isa, réponse méga super longue ! lol! Du coup, l'hébergeur me demande de saucissonner ma réponse...

C'est pôrtiiiiiiiii...

Citation :
quand j'ai pris l'appart l'état des lieux marquait passable partout
Alors première chose, il faut être très vigilent lorsqu’on fait l’état des lieux et ne rien laisser passer... il y a des choses que tu aurais du signaler comme l’espace sous la porte par exemple, dont tu pouvais te rendre compte facilement. Mais ceci ne t’empêche pas de faire valoir la violation par le bailleur de ses obligations.

Citation :
j'ai emménager avant l'hiver donc je n'ai pas put savoir que c'était humide
j'ai commencé a avoir des problèmes respiratoires
quand il pleut fort les murs ruissellent
la toiture est pourrie, une des poutres est tenue par des tensons et elle fissure la façade coté rue
la cave est en terre, l'électricité y est archaïque et la dalle qui se trouve sous le snack est fissuré de long en large, et bien sur sous tensons, mais vu qu'ils reposent sur de la terre n'ont bien sur aucun appui :03:
une horrible odeur a envahi le rez de chaussée
il y a un problème à la cave, les canalisations des toilettes du deuxième ayant cédé et ça c'est écoulé dans la cave
les bouches d'aérations du chauffage ne sont pas ouvertes sur la rue, seulement la moitié du mur avait été perçé
Ma porte d'entrée, je peux passer la main en dessous, elle a refusé de me la changer
Bien évidemment, tout ceci caractérise une violation par le bailleur de ses obligations, qui sont fixées par les dispositions suivantes (les passages te concernant étant en gras) :


Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, version consolidée :
Art. 6 : Obligations du bailleur
Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat (...).
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (...).
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 sur le logement décent :

Art. 1er. - Un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies par le présent décret.

Art. 2. - Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation.
2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
3. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
4. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
5. Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

Art. 3. - Le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants :
1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.
2. Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires.
3. Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;
4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;
5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;
6. Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Art. 4. - Le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.
La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation.

Art. 5. - Le logement qui fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent.


Citation :
Chauffage : je dois faire venir quelqu'un pour la visite annuelle, elle voulait que ça passe par quelqu'un qu'elle connaissait et pour cause le gars est venu, a vu et quand je lui ai dit qu'il me fallait une attestation pour la proprio il a refusé car selon lui c'est pas aux normes et que s'il le faisait et qu'il arrivait quelque chose il serait reconnu responsable

Alors, les gros travaux sur la chaudière et notamment la mise aux normes relève bien évidemment du bailleur, comme indiqué ci-dessus. Par contre, le fait que la visite annuelle d’entretien de la chaudière soit mise à ta charge est normal car l’entretien usuel des appareils électriques fait partie des « travaux locatifs » définis par le décret suivant :

Décret n°87-712 du 26 août 1987 fixant la liste des réparations locatives.
Article 1 Sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables aux dites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif.
Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret.

Annexe - Liste de réparations ayant le caractère de réparations locatives.
I. - Parties extérieures dont le locataire a l'usage exclusif.
a) Jardins privatifs :
Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ; Remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d'arrosage.
b) Auvents, terrasses et marquises : Enlèvement de la mousse et des autres végétaux.
c) Descentes d'eaux pluviales, chéneaux et gouttières : Dégorgement des conduits.

II. - Ouvertures intérieures et extérieures.
a) Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres : Graissage des gonds, paumelles et charnières ; Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.
b) Vitrages : Réfection des mastics ; Remplacement des vitres détériorées.
c) Dispositifs d'occultation de la lumière tels que stores et jalousies : Graissage ; Remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames.
d) Serrures et verrous de sécurité : Graissage ; Remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées.
e) Grilles : Nettoyage et graissage ; Remplacement notamment de boulons, clavettes, targettes.

III. - Parties intérieures.
a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons : Maintien en état de propreté ; Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l'emplacement de ceux-ci.
b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol : Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ; Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.
c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures : Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.

IV. - Installations de plomberie.
a) Canalisations d'eau : Dégorgement : Remplacement notamment de joints et de colliers.
b) Canalisations de gaz : Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d'aération ; Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.
c) Fosses septiques, puisards et fosses d'aisance : Vidange.
d) Chauffage, production d'eau chaude et robinetterie : Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ; Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ; Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ; Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau.
e) Eviers et appareils sanitaires : Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.

V. - Equipements d'installations d'électricité.
Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.

VI. - Autres équipements mentionnés au contrat de location.
a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d'air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ;
b) Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets ;
c) Graissage et remplacement des joints des vidoirs ;
d) Ramonage des conduits d'évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation.


En revanche, ta propriétaire n’était pas en droit de t’imposer l’entreprise d’entretien, sauf clause contractuelle spéciale que tu aurais acceptée lors de la signature du bail.

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Dernière édition par le Dim 19 Nov - 12:42, édité 1 fois
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MessageSujet: Re: besoin de conseil pour un immeuble insalubre !!!   Dim 19 Nov - 12:38

Suite : les procédures à suivre : comment et où grogner.


Citation :

j'ai envoyé un courrier au préfet qui est redescendu à la DASS
il y a eu un contrôle, par quelqu'un de la mairie, qui a contacté la proprio et elle a dit qu'elle comptait faire les réparations.
la CAF doit venir visiter l'immeuble pour les logements indécents et d'après mes renseignements il y de très fortes chances que ça soit déclaré insalubre
comment ça se passe vis a vis des locataires, on m'a dit que la CAF allait supprimé les apl, et que l'on va nous demander de quitter les lieux


Avant d’alerter les autorités, la première chose à faire est de mettre ta propriétaire en demeure de faire procéder aux travaux par une lettre recommandée exposant toutes les difficultés. Il ne suffit pas de lui avoir indiqué les difficultés oralement ou par lettre simple. Fais une lettre RAR de mise en demeure ; cette lettre constitue le préalable pour te permettre de faire valoir tes droits ensuite devant la commission départementale compétente, au bout de deux mois, puis devant le tribunal d’instance ensuite pour demander au tribunal d’ordonner à la propriétaire une injonction de faire les travaux, au besoins sous astreinte et avec consignation des loyers :


Loi de 1989 modifiée par loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 art. 86 1° :
Article 20
Il est créé auprès du représentant de l'Etat dans chaque département une commission départementale de conciliation composée de représentants d'organisations de bailleurs et d'organisations de locataires en nombre égal.
La commission rend un avis dans le délai de deux mois à compter de sa saisine et s'efforce de concilier les parties.
Sa compétence est étendue à l'examen :
- des litiges portant sur les caractéristiques du logement mentionnées aux premier et deuxième alinéas de l'article 6 ;
- des litiges relatifs à l'état des lieux, au dépôt de garantie, aux charges locatives et aux réparations ;
- des difficultés résultant de l'application des accords collectifs nationaux ou locaux...
Pour le règlement de ces litiges, la commission départementale de conciliation peut être saisie par le bailleur ou le locataire. Pour le règlement de ces difficultés, elle peut être saisie par le bailleur, plusieurs locataires ou une association représentative de locataires. A défaut de conciliation entre les parties, elle rend un avis qui peut être transmis au juge saisi par l'une ou l'autre des parties. La composition de la commission départementale de conciliation, le mode de désignation de ses membres, son organisation et ses règles de fonctionnement sont fixés par décret.

Article 20-1 : Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire leur mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation est saisie dans les conditions fixées à l'article 20. A défaut d'accord constaté par la commission, le juge est saisi par l'une ou l'autre des parties. Le juge détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux.


Concernant les pouvoirs des autorités administratives et sociales, tu as apparemment suivi la procédure adéquate. La DASS est en effet compétente pour recevoir les plaintes pour insalubrité. Tu dois lui faire parvenir un dossier complet (exposé des difficultés, copies des courriers adressés au propriétaire, certif médicaux). Le Directeur de la DASS dresse alors un rapport qu'il communique au Préfet s'il juge que l'immeuble est effectivement insalubre. Le Préfet communique alors le rapport du Maire à une commission départementale spéciale chargé d'examiner la situation dans le détail ; le préfet enjoint au propriétaire de procéder aux réparations. Pendant cette procédure, en qualité d'occupante, tu disposes d'un droit d'accès aux informations et d'un droit d'être entendue par la Commission spécialisée ; l'arrêté d'insalubrité, si il est pris, t'es directement notifié :

Code de la Santé Publique :
Article L1331-26
Lorsqu'un immeuble constitue un danger pour la santé des occupants ou des voisins, le préfet, saisi d'un rapport motivé du directeur départemental des affaires sanitaires et sociales concluant à l'insalubrité de l'immeuble concerné invite la commission départementale compétente à donner son avis dans le délai de deux mois :
1º Sur la réalité et les causes de l'insalubrité ;
2º Sur les mesures propres à y remédier.
L'insalubrité d'un bâtiment doit être qualifiée d'irrémédiable lorsqu'il n'existe aucun moyen technique d'y mettre fin, ou lorsque les travaux nécessaires à sa résorption seraient plus coûteux que la reconstruction.
Le directeur départemental de la santé et de l'action sociale établit le rapport prévu au premier alinéa soit de sa propre initiative, soit sur saisine du maire, du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de logement et d'urbanisme, soit encore à la demande de tout locataire ou occupant de l'immeuble ou de l'un des immeubles concernés.
Le maire de la commune à l'initiative duquel la procédure a été engagée doit fournir un plan parcellaire de l'immeuble avec l'indication des noms des propriétaires tels qu'ils figurent au fichier immobilier de la conservation des hypothèques.

Article L1331-26-1
Lorsque le rapport prévu par l'article L. 1331-26 fait apparaître un danger imminent pour la santé ou la sécurité des occupants lié à la situation d'insalubrité de l'immeuble, le préfet met en demeure le propriétaire, ou l'exploitant s'il s'agit de locaux d'hébergement, de prendre les mesures propres à faire cesser ce danger dans un délai qu'il fixe.
Si l'exécution des mesures prescrites par cette mise en demeure rend les locaux temporairement inhabitables, les dispositions des articles L. 521-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation sont applicables.
Le préfet procède au constat des mesures prises en exécution de la mise en demeure.
Si les mesures prescrites n'ont pas été exécutées dans le délai imparti, le préfet procède à leur exécution d'office.
Si le propriétaire ou l'exploitant, en sus des mesures lui ayant été prescrites pour mettre fin au danger imminent, a réalisé des travaux permettant de mettre fin à toute insalubrité, le préfet en prend acte.


Article L1331-27
Le préfet avise les propriétaires, tels qu'ils figurent au fichier immobilier de la conservation des hypothèques, au moins trente jours à l'avance de la tenue de la réunion de la commission départementale compétente. Il avise également, dans la mesure où ils sont connus, les titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux (...) et les occupants .
A défaut de connaître l'adresse actuelle des personnes mentionnées au premier alinéa ou de pouvoir les identifier, la notification les concernant est valablement effectuée par affichage à la mairie de la commune ou, à Paris, Marseille et Lyon, de l'arrondissement où est situé l'immeuble ainsi que par affichage sur la façade de l'immeuble, au moins trente jours avant la réunion de la commission départementale compétente en matière d'environnement, de risques sanitaires et technologiques.
Le rapport motivé prévu à l'article L. 1331-26 est tenu à la disposition des intéressés dans les bureaux de la préfecture. Une copie est déposée à la mairie de la commune ou, à Paris, Marseille et Lyon, de l'arrondissement où est situé l'immeuble.
Toute personne justifiant de l'une des qualités mentionnées au premier alinéa est, sur sa demande, entendue par la commission départementale compétente en matière d'environnement, de risques sanitaires et technologiques et appelée aux visites et constatations des lieux. Elle peut se faire représenter par un mandataire (...).

Article L1331-28
I. - Lorsque la commission ou le haut conseil conclut à l'impossibilité de remédier à l'insalubrité, le préfet déclare l'immeuble insalubre à titre irrémédiable, prononce l'interdiction définitive d'habiter. Il peut également ordonner la démolition de l'immeuble(...).
II. - Lorsque la commission ou le haut conseil conclut à la possibilité de remédier à l'insalubrité, le préfet prescrit les mesures adéquates ainsi que le délai imparti pour leur réalisation sur avis de la commission ou du haut conseil et prononce, s'il y a lieu, l'interdiction temporaire d'habiter et, le cas échéant, d'utiliser les lieux.
Ces mesures peuvent comprendre, le cas échéant, les travaux nécessaires pour supprimer le risque d'intoxication par le plomb prévus par l'article L. 1334-2 ainsi que l'installation des éléments d'équipement nécessaires pour assurer la salubrité d'un local à usage d'habitation, définis par référence aux caractéristiques du logement décent.
La personne tenue d'exécuter ces mesures peut se libérer de son obligation par la conclusion d'un bail à réhabilitation. Elle peut également conclure un bail emphytéotique ou un contrat de vente moyennant paiement d'une rente viagère, à charge pour les preneurs ou débirentiers d'exécuter les travaux prescrits et d'assurer, le cas échéant, l'hébergement des occupants. Les parties peuvent convenir que l'occupant restera dans les lieux lorsqu'il les occupait à la date de l'arrêté d'insalubrité.
III. - Lorsque le préfet prononce une interdiction définitive ou temporaire d'habiter ou d'utiliser les lieux, son arrêté précise la date à laquelle le propriétaire ou l'exploitant de locaux d'hébergement doit l'avoir informé de l'offre de relogement ou d'hébergement qu'il a faite pour se conformer à l'obligation prévue par l'article L. 521-1 du code de la construction et de l'habitation.

Article L1331-28-1
Le préfet notifie l'arrêté d'insalubrité aux personnes visées au premier alinéa de l'article L. 1331-27. (...).
A défaut de connaître l'adresse actuelle ou de pouvoir identifier les personnes visées au premier alinéa de l'article L. 1331-27, cette notification est valablement effectuée par l'affichage de l'arrêté à la mairie de la commune ou, à Paris, Marseille ou Lyon, de l'arrondissement où est situé l'immeuble ainsi que sur la façade de l'immeuble. L'arrêté d'insalubrité est transmis au maire de la commune, au procureur de la République, aux organismes payeurs des allocations de logement (...).


En cas d'insalubrité déclarée, le propriétaire a l'obligation de te reloger, et tu es dispensée du paiement des loyers. L'explusion peut être ordonnée pour raison de sécurité.


Article L1331-28-2
I. - Lorsque les locaux sont frappés d'une interdiction définitive ou temporaire d'habiter ou d'utiliser ou lorsque les travaux nécessaires pour remédier à l'insalubrité les rendent temporairement inhabitables, le propriétaire est tenu d'assurer le relogement ou l'hébergement des occupants dans les conditions prévues par l'article L. 521-3-1 du code de la construction et de l'habitation.
(...)
III. - Si, à l'expiration du délai imparti par l'arrêté pour le départ des occupants, les locaux ne sont pas libérés, faute pour le propriétaire ou l'exploitant qui a satisfait à l'obligation de présenter l'offre de relogement prévue par le II de l'article L. 521-3-1 du code de la construction et de l'habitation d'avoir engagé une action aux fins d'expulsion, le préfet peut exercer cette action aux frais du propriétaire.

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MessageSujet: Re: besoin de conseil pour un immeuble insalubre !!!   Dim 19 Nov - 12:38


Textes sur l’obligation de relogement et sur la dispense de paiement des loyers après les décisions administratives :



CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE L'HABITATION
Chapitre Ier : Relogement des occupants

Article L521-1
Pour l'application du présent chapitre, l'occupant est le titulaire d'un droit réel conférant l'usage, le locataire, le sous-locataire ou l'occupant de bonne foi des locaux à usage d'habitation et de locaux d'hébergement constituant son habitation principale.
Le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer le relogement ou l'hébergement des occupants ou de contribuer au coût correspondant dans les conditions prévues à l'article L. 521-3-1 dans les cas suivants :
- lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une déclaration d'insalubrité, d'une mise en demeure ou d'une injonction prise en application des articles L. 1331-22, L. 1331-23, L. 1331-24, L. 1331-25, L. 1331-26-1 et L. 1331-28 du code de la santé publique, si elle est assortie d'une interdiction d'habiter temporaire ou définitive ou si les travaux nécessaires pour remédier à l'insalubrité rendent temporairement le logement inhabitable ;
- lorsqu'un immeuble fait l'objet d'un arrêté de péril en application de l'article L. 511-1 du présent code, si l'arrêté ordonne l'évacuation du bâtiment ou s'il est assorti d'une interdiction d'habiter ou encore si les travaux nécessaires pour mettre fin au péril rendent temporairement le logement inhabitable ;
- lorsqu'un établissement recevant du public utilisé aux fins d'hébergement fait l'objet de mesures destinées à faire cesser une situation d'insécurité en application de l'article L. 123-3.
Cette obligation est faite sans préjudice des actions dont dispose le propriétaire ou l'exploitant à l'encontre des personnes auxquelles l'état d'insalubrité ou de péril serait en tout ou partie imputable.

Article L521-2
I. - Le loyer ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation cesse d'être dû pour les locaux qui font l'objet d'une mise en demeure prise en application de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique à compter de l'envoi de la notification de cette mise en demeure.
Le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation cessent d'être dus pour les locaux qui font l'objet d'une mise en demeure ou d'une injonction prise en application des articles L. 1331-23 et L. 1331-24 du code de la santé publique ou de mesures décidées en application de l'article L. 123-3. Les loyers ou redevances sont à nouveau dus à compter du premier jour du mois qui suit le constat de la réalisation des mesures prescrites.
Pour les locaux visés par une déclaration d'insalubrité prise en application des articles L. 1331-25 et L. 1331-28 du code de la santé publique ou par un arrêté de péril pris en application de l'article L. 511-1, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du logement cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée.
Dans le cas où des locaux ont fait l'objet d'une mise en demeure prononcée en application de l'article L. 1331-26-1 du code de la santé publique suivie d'une déclaration d'insalubrité prise en application de l'article L. 1331-28 du même code, le loyer ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du logement cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de la mise en demeure ou son affichage jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée de l'insalubrité.
Les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l'occupation du logement indûment perçus par le propriétaire, l'exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l'occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable.
II. - Dans les locaux visés au I, la durée résiduelle du bail à la date du premier jour du mois suivant l'envoi de la notification de la mainlevée de l'arrêté d'insalubrité ou de péril ou du constat de la réalisation des mesures prescrites, ou leur affichage, est celle qui restait à courir au premier jour du mois suivant l'envoi de la notification de l'arrêté d'insalubrité ou de péril, de l'injonction, de la mise en demeure ou des prescriptions, ou leur affichage.
Ces dispositions s'appliquent sans préjudice des dispositions du dernier alinéa de l'article 1724 du code civil.

III. - Lorsque les locaux sont frappés d'une interdiction définitive d'habiter et d'utiliser, les baux et contrats d'occupation ou d'hébergement poursuivent de plein droit leurs effets, exception faite de l'obligation de paiement du loyer ou de toute somme versée en contrepartie de l'occupation, jusqu'à leur terme ou jusqu'au départ des occupants et au plus tard jusqu'à la date limite fixée par la déclaration d'insalubrité ou l'arrêté de péril.
Une déclaration d'insalubrité, un arrêté de péril ou la prescription de mesures destinées à faire cesser une situation d'insécurité ne peut entraîner la résiliation de plein droit des baux et contrats d'occupation ou d'hébergement, sous réserve des dispositions du VII de l'article L. 521-3-2.
Les occupants qui sont demeurés dans les lieux faute d'avoir reçu une offre de relogement conforme aux dispositions du II de l'article L. 521-3-1 sont des occupants de bonne foi qui ne peuvent être expulsés de ce fait.

Article L521-3-1
I. - Lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une interdiction temporaire d'habiter ou d'utiliser ou que son évacuation est ordonnée en application de l'article L. 511-3, le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins.
A défaut, l'hébergement est assuré dans les conditions prévues à l'article L. 521-3-2. Son coût est mis à la charge du propriétaire ou de l'exploitant.
Si un logement qui a fait l'objet d'une déclaration d'insalubrité au titre du II de l'article L. 1331-28 du code de la santé publique est manifestement suroccupé, le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer l'hébergement des occupants jusqu'au terme des travaux prescrits pour remédier à l'insalubrité. A l'issue, leur relogement incombe au préfet ou au maire dans les conditions prévues à l'article L. 521-3-2. En cas de défaillance du propriétaire ou de l'exploitant, le coût de l'hébergement est mis à sa charge.
II. - Lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une interdiction définitive d'habiter, ainsi qu'en cas d'évacuation à caractère définitif, le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer le relogement des occupants. Cette obligation est satisfaite par la présentation à l'occupant de l'offre d'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Le propriétaire ou l'exploitant est tenu de verser à l'occupant évincé une indemnité d'un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation.
En cas de défaillance du propriétaire ou de l'exploitant, le relogement des occupants est assuré dans les conditions prévues à l'article L. 521-3-2.
Le propriétaire est tenu au respect de ces obligations si le bail est résilié par le locataire en application des dispositions du dernier alinéa de l'article 1724 du code civil ou s'il expire entre la date de la notification des arrêtés portant interdiction définitive d'habiter et la date d'effet de cette interdiction.

Article L521-3-2
I. - Lorsqu'un arrêté de péril pris en application de l'article L. 511-1 ou des prescriptions édictées en application de l'article L. 123-3 sont accompagnés d'une interdiction temporaire ou définitive d'habiter et que le propriétaire ou l'exploitant n'a pas assuré l'hébergement ou le relogement des occupants, le maire prend les dispositions nécessaires pour les héberger ou les reloger.
II. - Lorsqu'une déclaration d'insalubrité, une mise en demeure ou une injonction prise sur le fondement des articles L. 1331-22, L. 1331-23, L. 1331-24, L. 1331-25, L. 1331-26-1 et L. 1331-28 du code de la santé publique est assortie d'une interdiction temporaire ou définitive d'habiter et que le propriétaire ou l'exploitant n'a pas assuré l'hébergement ou le relogement des occupants, le préfet, ou le maire s'il est délégataire de tout ou partie des réservations de logements en application de l'article L. 441-1, prend les dispositions nécessaires pour héberger ou reloger les occupants, sous réserve des dispositions du III.
III. - Lorsque la déclaration d'insalubrité vise un immeuble situé dans une opération programmée d'amélioration de l'habitat prévue par l'article L. 303-1 ou dans une opération d'aménagement au sens de l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme et que le propriétaire ou l'exploitant n'a pas assuré l'hébergement ou le relogement des occupants, la personne publique qui a pris l'initiative de l'opération prend les dispositions nécessaires à l'hébergement ou au relogement des occupants.
IV. - Lorsqu'une personne publique, un organisme d'habitations à loyer modéré, une société d'économie mixte ou un organisme à but non lucratif a assuré le relogement, le propriétaire ou l'exploitant lui verse une indemnité représentative des frais engagés pour le relogement, égale à un an du loyer prévisionnel.
V. - Si la commune assure, de façon occasionnelle ou en application d'une convention passée avec l'Etat, les obligations d'hébergement ou de relogement qui sont faites à celui-ci en cas de défaillance du propriétaire, elle est subrogée dans les droits de l'Etat pour le recouvrement de sa créance.
VI. - La créance résultant de la substitution de la collectivité publique aux propriétaires ou exploitants qui ne se conforment pas aux obligations d'hébergement et de relogement qui leur sont faites par le présent article est recouvrée soit comme en matière de contributions directes par la personne publique créancière, soit par l'émission par le maire ou le préfet d'un titre exécutoire au profit de l'organisme ayant assuré l'hébergement ou le relogement.
Cette créance est garantie par une hypothèque légale sur l'immeuble ou, s'il s'agit d'un immeuble en copropriété, sur le ou les lots en cause.
VII. - Si l'occupant a refusé trois offres de relogement qui lui ont été faites au titre des I, II ou III, le juge peut être saisi d'une demande tendant à la résiliation du bail ou du droit d'occupation et à l'autorisation d'expulser l'occupant.

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MessageSujet: Re: besoin de conseil pour un immeuble insalubre !!!   Dim 19 Nov - 13:09

Suite et fin : les sanctions pénales encourues par la proprio, et le pb des allocations logement :


Article L521-4
I. - Est puni de trois ans d'emprisonnement et d'une amende de 100 000 euros le fait :
- en vue de contraindre un occupant à renoncer aux droits qu'il détient en application des articles L. 521-1 à L. 521-3-1, de le menacer, de commettre à son égard tout acte d'intimidation ou de rendre impropres à l'habitation les lieux qu'il occupe ;
- de percevoir un loyer ou toute autre somme en contrepartie de l'occupation du logement, y compris rétroactivement, en méconnaissance du I de l'article L. 521-2 ;
- de refuser de procéder à l'hébergement ou au relogement de l'occupant, bien qu'étant en mesure de le faire.
II. - Les personnes physiques encourent également les peines complémentaires suivantes :
1º La confiscation du fonds de commerce ou des locaux mis à bail ;
2º L'interdiction pour une durée de cinq ans au plus d'exercer une activité professionnelle ou sociale dès lors que les facilités que procure cette activité ont été sciemment utilisées pour préparer ou commettre l'infraction. Cette interdiction n'est toutefois pas applicable à l'exercice d'un mandat électif ou de responsabilités syndicales.
III. - Les personnes morales peuvent être déclarées pénalement responsables, dans les conditions prévues par l'article 121-2 du code pénal, des infractions définies au présent article.
Les peines encourues par les personnes morales sont :
- l'amende, suivant les modalités prévues par l'article 131-38 du code pénal ;
- les peines complémentaires prévues aux 2º, 4º, 8º et 9º de l'article 131-39 du code pénal.
La confiscation mentionnée au 8º de cet article porte sur le fonds de commerce ou les locaux mis à bail.
Lorsque les poursuites sont effectuées à l'encontre d'exploitants de fonds de commerce aux fins d'hébergement, il est fait application des dispositions de l'article L. 651-10 du présent code. [/i]

Concernant enfin les allocations logement, que perçois-tu exactement ?

Tu parles de l’APL, mais est-ce que ça ne serait pas plutôt de l’ALS qu’il s’agit ?

Concernant l’ALS, le décret n°2003-693 et 2003-694 du 29 juillet 2003 (sur le versement des aides au logement en cas de non-décence) prévoit que :


« Pour ouvrir droit à l'allocation de logement, le logement doit remplir les caractéristiques de logement décent (et visées par le décret de 2002). Lorsque le logement n’est pas décent ou que le propriétaire n'a pas produit l'attestation mentionnée au 2° du I de l'article R. 831-11, l'allocation de logement peut être accordée, à titre dérogatoire, par l'organisme payeur ; a) Aux personnes locataires, pour une durée de six mois, pour lui permettre de demander la mise en conformité du logement dans les conditions fixées à l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée ou d'engager une action en justice en application du c de l'article 6 de la même loi. L'organisme payeur doit en informer son conseil d'administration et le préfet. En cas de refus de dérogation, le préfet doit également être tenu informé ».

Ainsi, à partir du moment où le logement n’est pas décent, le locataire conserve le bénéfice de l’ALS pendant 6 mois et l’organisme payeur – la CAF –demande elle-même au propriétaire de faire procéder aux travaux qui s’imposent.


Bonne chance et courage pour la suite !

Merci de me tenir au courant, j’aimerais bien savoir comment ça va se passer...



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MessageSujet: Re: besoin de conseil pour un immeuble insalubre !!!   Dim 19 Nov - 15:27

Allez courage, t'as intérêt à tout lire, j'y ai passé deux plombes !
Citation :

ce que je trouve dégeulasse c'est qu'elle touche les loyers et qu'elle va peut être touché des subventions pour les réparations

Oui hein c'est dégueulasse en effet pour ce qui est des loyers... la solution serait que tu saisisses le tribunal d'instance pour demander l'autorisation de paiement de ton loyer par consignation auprès de la caisse des dépôts et des consignations. Ca permettrait de faire un peu pression sur la proprio pour qu'elle se bouge plus vite...

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MessageSujet: Re: besoin de conseil pour un immeuble insalubre !!!   Dim 19 Nov - 15:57


Oh NON !!!!!!!!!!!!!
Pu*ain crooooooootte !!!
J'ai encore buggé !
j'ai voulu faire répondre, et j'ai du cliquer sur éditer !
Pfff, c'est pô vrai ???
Ca m'était déjà arrivé y'a quelques semaines !
Je suis désolée !
C'est les conneries de la débutante...
J'ai cliqué 30 fois pour revenir en arrière mais rien à faire...

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MessageSujet: Re: besoin de conseil pour un immeuble insalubre !!!   Lun 20 Nov - 4:35

ok je repasserais pour récrire ceu que je t'avais mis, l'erreur est humaine !!! bisous et merci ma belle
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MessageSujet: Re: besoin de conseil pour un immeuble insalubre !!!   Mar 21 Nov - 3:12

OK Isa !

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MessageSujet: Re: besoin de conseil pour un immeuble insalubre !!!   Mer 29 Nov - 8:01

coucou désolé pour le retard mais entre mes problèmes de connection, de santé, et d'environnement ( c'est plus que gloque ici !!) je fini par te répondre !!

alors pour la porte d'entré, on ne pouvait pas le voir cet écart, ça fait un effet trompe l'oeil, c'est quand j'ai senti le vent paser en dessous que j'y ai vu !!!

sinon comme je l'avais écrit il parait qu'ils sont venu et que déjà pour eux c'est flagrant que l'immeuble n'est pas entretenu, il parait que la peinture de la cave est dangereuse contient du plomb la personne m'a dit de là que l'on trouve de l'amiante ça ne fait pas un pli !!! pour le chauffage je comprends que c'est a moi de le faire mais a mon entré c'était a elle de le faire, elle a promis de le faire comme beaucoup de chose, un autre exemple, la chasse d'eau était en pièce détaché quand on a visité,elle a dit c'est rien je l'ai démonté pour la nettoyer, mais pas remonter car elle l'a cassé comme le meuble dessous l'évier de la cuisine, j'ai demandé a mon frère de le remettre en place et il m'a dit c'est pas la peine elle a bouzillé les fixations !!! et j'en passe !!

il faisait chaud les fenètres étaient ouvertes et on a pas vu que la moitié avait des problèmes de fermetures, c'est le proprio qui les a installé et lui c'est le roi du ciment, il mets du ciment partout pas de platre, il a même mis du ciment entre les plintes et le plancher dans le couloir car le sol a bougé et les plintes ne touchent plus le sol, et comme c'était peint en blanc ça se voyait pas c'est un jour je voyait mon chat jouer avec un morceau de ciment je me suis dit comment il a put avoir un caillou, j'ai chercher partout et c'est la que j'ai vu que ça venait des plintes

ce qui me fout les boules c'est que d'après ce qu'on m'a dit c'est que si elle dit qu'elle peut pas faire de réparations ( alors qu'elle touche les loyers, elle disait avant l'ouverture du snack les loyers couvrent juste mes prêts, mais avec celui du snack il passe où cet argent ???) qu'elle risque de toucher des subventions moi je trouve ça dégeu, on va lui refaire son immeuble au frais de la princesse

combien ça va prendre de temps pour savoir si c'est classé insalubre et ce qui va se passer, on est mis au courant nous les locataires ???

on a qu'un seul compteur d'eau le mien mes voisins, tris des 4 locataire sont branché sur mon compteur, et elle fait des factures sur une simple feuille de papeir a la tête du client (t'est bien avec elle tu paie pas beaucoup, t'est comme moi mal avec tu paie pour les autres !!!) pareil pour les ordures ménagères c'est rajouté dessus pas de justificatifs que c'est bien ses sommes là

faut que je dégage vite fait car j'ai déjà des problèmes respi depuis que je suis ici j'ai pas envi un jour d'avoir un cancer

bisous et merci pour tes réponses
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MessageSujet: Re: besoin de conseil pour un immeuble insalubre !!!   Sam 2 Déc - 9:07

Alors, pour le délai dans lequel l'insalubrité peut être constatée officiellement, je n'en n'ai pas trouvé trace dans les textes cités plus haut. Le mieux que tu puisses faire est de téléphoner aux différents acteurs pour demander où en est le dossier.
Pour les taxes d'ordures ménagères, je suis surprise car je pensais que c'était en réalité inclus dans la taxe d'habitation, qui est à la charge du locataire... vérifie cela en examinant le détail de ta dernière taxe d'habitation.
Pour le problème des compteurs d'eau qui ne sont pas individuels, je n'avais pas trouvé de texte à ce sujet la dernière fois, il faut que je prenne le temps de chercher à nouveau, mais elle doit en toute hypothèse avoir elle-même un relevé de la Compagnie fournisseur d'eau et pouvoir justifier des charges demandées. En présence de plusieurs appartements, si l'eau est commune, la logique et l'équité veulent qu'elle divise la facture entre les locataires au prorata du nombre de locataires, mais c'est un point qu'il faut que je vérifie. Que dit ton contrat de bail à ce sujet ?
A bientôt.

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