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 Problème de facture d'eau!!!

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Fluffy
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MessageSujet: Problème de facture d'eau!!!   Dim 18 Mar - 5:44

Bonjour

Voici mon souici qui m'oppose à mon propriètaire:

Je suis locataire de mon appartement depuis le 1er juillet 2003, dans un immeuble qui comporte 4 logements. Il y a un syndicat de copropriété.
Depuis cette date je n'ai jamais reçu de facture d'eau, pourtant l'appartement possède un compteur individuel, je n'ai pas de contrat d'abonnement à une socièté de distribution d'eau, les charges ne sont pas prises en compte dans le loyer et rien n'est stipulé dans mon bail pour l'eau...

En début d'année j'ai eu un souci de chaudière gaz, il fallait la remplacer et j'ai reçu de la part de mon proprio une lettre qui me demandée de payer l'eau pour l'année 2006 (environ 400€). Mais rien pour les années précédentes. Comme par hasard!!!
Avec cette lettre, un document m'était joint c'était un "appel de fonds" de la coproprièté adressé à chaque propriètaire pour couvrir les factures d'eau de l'année 2006 avec le relevé de consommation de chaque logement.
Ce document est à l'adresse de mon proprio qui a déjà réglé cette somme mais qui me demande de le rembourser maintenant.

J'espère avoir été assez clair, je peux donner d'autres infos si cela est nécessaire.

Est ce légal? Que dois-je faire?

Merci de vos réponses. A bientôt.
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MessageSujet: Re: Problème de facture d'eau!!!   Dim 18 Mar - 9:31

Fluffy a écrit:
Bonjour

Voici mon souici qui m'oppose à mon propriètaire:

Je suis locataire de mon appartement depuis le 1er juillet 2003, dans un immeuble qui comporte 4 logements. Il y a un syndicat de copropriété.
Depuis cette date je n'ai jamais reçu de facture d'eau, pourtant l'appartement possède un compteur individuel, je n'ai pas de contrat d'abonnement à une socièté de distribution d'eau, les charges ne sont pas prises en compte dans le loyer et rien n'est stipulé dans mon bail pour l'eau...

En début d'année j'ai eu un souci de chaudière gaz, il fallait la remplacer et j'ai reçu de la part de mon proprio une lettre qui me demandée de payer l'eau pour l'année 2006 (environ 400€). Mais rien pour les années précédentes. Comme par hasard!!!
Avec cette lettre, un document m'était joint c'était un "appel de fonds" de la coproprièté adressé à chaque propriètaire pour couvrir les factures d'eau de l'année 2006 avec le relevé de consommation de chaque logement.
Ce document est à l'adresse de mon proprio qui a déjà réglé cette somme mais qui me demande de le rembourser maintenant.

J'espère avoir été assez clair, je peux donner d'autres infos si cela est nécessaire.

Est ce légal? Que dois-je faire?

Merci de vos réponses. A bientôt.

Hello Fluffy !

Alors déjà, c’est pas normal que ton contrat de bail ne prévoit rien sur le paiement de l’eau...

A moins que ton loyer soit indiqué « toutes charges comprises » ?

Peux-tu vérifier cela dans ton contrat ?

Si le loyer est stipulé toutes charges comprises, ton proprio n’a pas à te demander de payer l’eau en plus.

Si en revanche, il n’est pas indiqué que le loyer inclut les charges, et que le contrat ne comporte aucune indication sur l’eau, le contrat est insuffisament précis.

En effet, parmi les mentions obligatoires du contrat de bail, figure l’indication de la quote-part afférente aux charges de copropriété pour chaque élément de charges :

Citation :

Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs
Article 3
Le contrat de location est établi par écrit. Il doit préciser :
- le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social, ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ;
- la date de prise d'effet et la durée ;
- la consistance et la destination de la chose louée ;
- la désignation des locaux et équipements d'usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l'énumération des parties, équipements et accessoires de l'immeuble qui font l'objet d'un usage commun ;
- le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ;
- le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu.
Un état des lieux, établi contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés ou, à défaut, par huissier de justice, à l'initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié, est joint au contrat. Lorsque l'état des lieux doit être établi par huissier de justice, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. A défaut d'état des lieux, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux.
Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage.
Lorsque la détermination du montant du loyer est subordonnée à la présentation par le bailleur de références aux loyers habituellement pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions prévues à l'article 19, ces références sont jointes au contrat ainsi que les termes dudit article.
Lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.
Le bailleur ne peut pas se prévaloir de la violation des dispositions du présent article.
Chaque partie peut exiger, à tout moment, de l'autre partie, l'établissement d'un contrat conforme aux dispositions du présent article. En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux, le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège social, ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire.

Donc, ton contrat de bail devrait normalement indiquer quelle quote-part de charges tu es tenu de payer pour chaque élément des charges collectives, dont l'eau.

D’autre part, logiquement, ton proprio doit te délivrer des quittances de loyer mentionnant les charges, à condition que tu en fasses la demande :

Citation :

Loi de 1989, Article 21
Le bailleur est tenu de remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer, le droit de bail et les charges.
Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.

Ceci étant, et si le prix du loyer est bien stipulé hors charges, tu as vraiment eu un bol extraordinaire de ne pas avoir payé ton eau de 2003 à 2005 !

Et dans ce cas, tu n’as pas intérêt à attirer l’attention de ton propriétaire sur ces impayés, car alors, il risque de te demander le paiement des années échues, étant souligné que ces dettes ne sont pas prescrites...

En effet, bien évidemment, tu es tenu au paiement de l’eau que tu as consommé...

Citation :
Loi de 1989, Article 7
Le locataire est obligé :
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande ;
b) (...)

A moins que ton loyer soit stipulé "toutes charges comprises", ton proprio est parfaitement fondé à te demander le paiement des charges pour l'année 2006 et même sur les années antérieures pourvu qu'il te fournisse les justificatifs (appels de charges de la copropriété et décomptes du compteur individuel d’eau) :

Citation :

Article 23
Modifié par Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 art. 88 I (JORF 16 juillet 2006).
Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification (...).
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

Voilà, donc vérifie ton contrat, mais il est fort probable que tu doives payer ces 400 euros...

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MessageSujet: Re: Problème de facture d'eau!!!   Dim 18 Mar - 12:06

Citation :

Mon loyer n'est pas toutes charges comprises car je paie l'électricité et le gaz. Mon loyer est de 515,50€ ( 480,50€ de loyer + 35€ de provisions de charges). Aucune indication est faite pour le paiement de l'eau. Je m'aperçois en faite que mon contrat de bail n'est rempli comme il devrait être... Il y a des manques.

OK, donc ces 35 euros de provision correspondent logiquement à une provision sur l'ensemble des charges communes, c'est à dire au+électrivité+gaz... et en fin d'année, en application de l'article 23 précité, ton proprio doit logiquement faire le solde des comptes pour voir si 35 euros x 12 mois soit 420 annuels suffisent au paiement.. si non, il doit te présenter les justificatifs et te demander de payer la dette restante.

Citation :
Je trouve bizarre de payer pour l'année 2006 et pas les années d'avant alors que j'ai eu un différent pour le changement de la chaudière et que j'ai donné mon préavis de départ.
Oui je comprends, tu peux toujours écrire au proprio pour lui demander des explications, et contester le paiement de l'eau pour 2006, mais je ne te le conseille pas car il n'y a pas écrit que l'eau est incluse dans le loyer de base (480 euros), tu risques que le proprio te demande de payer les années précédentes... Il a peut-être oublié de te demander le paiement e l'eau les années précédentes et peut-être qu'il a renoncé, jusqu'à présent à te demander de régulariser cette situation...
Il y a donc un risque à réclamer, tu ne crois pas ?
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MessageSujet: Re: Problème de facture d'eau!!!   Dim 18 Mar - 13:11

affraid affraid affraid affraid

Oh nan, Fluffy, pardon... j'ai buggué là !!!


J'ai dû faire "éditer" au lieu de "citer" et du coup j'ai effacé ton message.... Et j'ai mon message à moi qui apparâit à la place du tien...

Et aucune sauvegarde antérieure... pardon, et c'est pas la 1ere fois que ça m'arrive... Désolée... Je re-ferais plus !

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MessageSujet: Re: Problème de facture d'eau!!!   Dim 18 Mar - 13:55

Ce n'est pas grave!!! le principal c'est tu as pu le lire et me répondre.

Donc les 35€ de provisions de charges n'incluent pas l'eau???

Même si il n'y a rien de noter sur le bail, c'est légal et je dois m'acquitter de la somme?

Non je ne vais pas demander pour les années précédentes mais c'est juste pour savoir si je devais payer celle de 2006.
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MessageSujet: Re: Problème de facture d'eau!!!   Dim 18 Mar - 14:45

Si ! A mon avis, tes 35 euros de charges provisionnelles, vu que le détail n'est pas indiqué, comprennent toutes les charges donc eau+électicité+gaz.
Ca paraît logique...

Et en fin d'année, ton proprio fait la différence entre le coût réel de toutes les charges (factures à l'appui) et les 35 euros mensuels de provision sur l'année.

Si le calcul correspond à la somme qu'il te demande, alors il faut que tu payes... Donc vérifie en comparant les factures qu'il te communique avec le montant que tu as déjà payé (35 x 12)...

Simple opération mathématique...


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MessageSujet: Re: Problème de facture d'eau!!!   Dim 18 Mar - 15:37

Jusmine a écrit:
Si ! A mon avis, tes 35 euros de charges provisionnelles, vu que le détail n'est pas indiqué, comprennent toutes les charges donc eau+électicité+gaz.
Ca paraît logique...

Ce que je ne comprends pas sur les 35€ c'est que je paie directement EDF/GDF tous les 2 mois. J'ai un contrat EDF/GDF à mon nom et c'est moi qui reçois les factures depuis le début de mon bail.
Donc les 35€ ne sont pas pour l'électricité et le gaz...

Si c'est que pour l'eau je n'ai pas à payer car les 35€ par mois sur 12 mois suffisent (420€) à ma consommation et donc à ma facture! et je n'ai jamais eu de régulation en fin d'année avec des factures à l'appui.
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MessageSujet: Re: Problème de facture d'eau!!!   Dim 18 Mar - 17:51

Ah oui, d'accord...

C'est embêtant, cette opacité de ton contrat...

En fait, à part l'eau, il peut y avoir d'autres choses dans ces 35 euros...

en effet, en tant que locataire, il y a une partie des charges de copropriété qui peuvent être récupérées par le proprio auprès de toi.

D'ailleurs, comme indiqué plus haut par l'article 23 précité, le contrat de bail doit normalement indiquer quelle quote-part te revient dans l'ensemble des charges de copropriété récupérables, étant souligné que le proprio ne peut te demander de payer que les sommes pour lesquelles il présente un justificatif :

Citation :

Art. 23 - Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1°) Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2°) Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée ;
3°) De la contribution annuelle représentative du droit de bail et des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'État.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

Alors j'ai trouvé la fameuse liste des charges dites récupérables, c'est-à-dire des charges de copropriété que le propriétaire peut récupérer auprès du locataire qui vit dans les lieux.

Attention, liste longue ! :fete:

Citation :

Décret n°87-713 du 26 août 1987
Liste des charges récupérables.
Annexe
I. - Ascenseurs et monte-charge.
1. Dépenses d'électricité.
2. Dépenses d'exploitation, d'entretien courant, de menues réparations :
a) Exploitation :
- visite périodique, nettoyage et graissage des organes mécaniques ;
- examen semestriel des câbles et vérification annuelle des parachutes ;
- nettoyage annuel de la cuvette, du dessus de la cabine et de la machinerie ;
- dépannage ne nécessitant pas de réparations ou fournitures de pièces ;
- tenue d'un dossier par l'entreprise d'entretien mentionnant les visites techniques, incidents et faits importants touchant l'appareil.
b) Fournitures relatives à des produits ou à du petit matériel d'entretien (chiffons, graisses et huiles nécessaires) et aux lampes d'éclairage de la cabine.
c) Menues réparations :
- de la cabine (boutons d'envoi, paumelles de portes, contacts de portes, ferme-portes automatiques, coulisseaux de cabine, dispositif de sécurité de seuil et cellule photo-électrique) ;
- des paliers (ferme-portes mécaniques, électriques ou pneumatiques, serrures électromécaniques, contacts de porte et boutons d'appel) ;
- des balais du moteur et fusibles.

II. - Eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes.

1. Dépenses relatives :
A l'eau froide et chaude des locataires ou occupants du bâtiment ou de l'ensemble des bâtiments d'habitation concernés ;
A l'eau nécessaire à l'entretien courant des parties communes du ou desdits bâtiments, y compris la station d'épuration ;
A l'eau nécessaire à l'entretien courant des espaces extérieurs ;
Les dépenses relatives à la consommation d'eau incluent l'ensemble des taxes et redevances ainsi que les sommes dues au titre de la redevance d'assainissement, à l'exclusion de celles auxquelles le propriétaire est astreint en application de l'article L. 35-5 du code de la santé publique ;
Aux produits nécessaires à l'exploitation, à l'entretien et au traitement de l'eau ;
A l'électricité ;
Au combustible ou à la fourniture d'énergie, quelle que soit sa nature.

2. Dépenses d'exploitation, d'entretien courant et de menues réparations :
a) Exploitation et entretien courant :
- nettoyage des gicleurs, électrodes, filtres et clapets des brûleurs ;
- entretien courant et graissage des pompes de relais, jauges, contrôleurs de niveau ainsi que des groupes moto-pompes et pompes de puisards ;
- graissage des vannes et robinets et réfection des presse-étoupes ;
- remplacement des ampoules des voyants lumineux et ampoules de chaufferie ;
- entretien et réglage des appareils de régulation automatique et de leurs annexes ;
- vérification et entretien des régulateurs de tirage ;
- réglage des vannes, robinets et tés ne comprenant pas l'équilibrage ;
- purge des points de chauffage ;
- frais de contrôles de combustion ;
- entretien des épurateurs de fumée ;
- opérations de mise en repos en fin de saison de chauffage, rinçage des corps de chauffe et tuyauteries, nettoyage de chaufferies, y compris leurs puisards et siphons, ramonage des chaudières, carneaux et cheminées ;
- conduite de chauffage ;
- frais de location d'entretien et de relevé des compteurs généraux et individuels ;
- entretien de l'adoucisseur, du détartreur d'eau, du surpresseur et du détendeur ;
- contrôles périodiques visant à éviter les fuites de fluide frigorigène des pompes à chaleur ;
- vérification, nettoyage et graissage des organes des pompes à chaleur ;
- nettoyage périodique de la face extérieure des capteurs solaires ;
- vérification, nettoyage et graissage des organes des capteurs solaires.
b) Menues réparations dans les parties communes ou sur des éléments d'usage commun :
- réparation de fuites sur raccords et joints ;
- remplacement des joints, clapets et presse-étoupes ;
- rodage des sièges de clapets ;
- menues réparations visant à remédier aux fuites de fluide frigorigène des pompes à chaleur ;
- recharge en fluide frigorigène des pompes à chaleur.

III. - Installations individuelles.
Chauffage et production d'eau chaude, distribution d'eau dans les parties privatives :
1. Dépenses d'alimentation commune de combustible ;
2. Exploitation et entretien courant, menues réparations :
a) Exploitation et entretien courant :
- réglage de débit et température de l'eau chaude sanitaire ;
- vérification et réglage des appareils de commande, d'asservissement, de sécurité d'aquastat et de pompe ;
- dépannage ;
- contrôle des raccordements et de l'alimentation des chauffe-eau électriques, contrôle de l'intensité absorbée ;
- vérification de l'état des résistances, des thermostats, nettoyage ;
- réglage des thermostats et contrôle de la température d'eau ;
- contrôle et réfection d'étanchéité des raccordements eau
- contrôle des groupes de sécurité ;
- rodage des sièges de clapets des robinets ;
- réglage des mécanismes de chasses d'eau.
b) Menues réparations :
- remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;
- rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;
- remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;
- remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau.
IV. - Parties communes intérieures au bâtiment ou à l'ensemble des bâtiments d'habitation.
1. Dépenses relatives :
A l'électricité ;
Aux fournitures consommables, notamment produits d'entretien, balais et petit matériel assimilé nécessaires à l'entretien de propreté, sel.

2. Exploitation et entretien courant, menues réparations :
a) Entretien de la minuterie, pose, dépose et entretien des tapis ;
b) Menues réparations des appareils d'entretien de propreté tels qu'aspirateur.
3. Entretien de propreté (frais de personnel).
V. - Espaces extérieurs au bâtiment ou à l'ensemble de bâtiments d'habitation (voies de circulation, aires de stationnement, abords et espaces verts, aires et équipements de jeux).
1. Dépenses relatives :
A l'électricité ;
A l'essence et huile ;
Aux fournitures consommables utilisées dans l'entretien courant :
ampoules ou tubes d'éclairage, engrais, produits bactéricides et insecticides, produits tels que graines, fleurs, plants, plantes de remplacement, à l'exclusion de celles utilisées pour la réfection de massifs, plates-bandes ou haies.
2. a) Exploitation et entretien courant :
Opérations de coupe, désherbage, sarclage, ratissage, nettoyage et arrosage concernant :
- les allées, aires de stationnement et abords ;
- les espaces verts (pelouses, massifs, arbustes, haies vives, plates-bandes) ;
- les aires de jeux ;
- les bassins, fontaines, caniveaux, canalisations d'évacuation des eaux pluviales ;
- entretien du matériel horticole ;
- remplacement du sable des bacs et du petit matériel de jeux.
b) Peinture et menues réparations des bancs de jardins et des équipements de jeux et grillages.
VI. - Hygiène.
1. Dépenses de fournitures consommables :
Sacs en plastique et en papier nécessaires à l'élimination des rejets ;
Produits relatifs à la désinsectisation et à la désinfection, y compris des colonnes sèches de vide-ordures.
2. Exploitation et entretien courant :
Entretien et vidange des fosses d'aisances ;
Entretien des appareils de conditionnement des ordures.
3. Elimination des rejets (frais de personnel).
VII. - Equipements divers du bâtiment ou de l'ensemble de bâtiments d'habitation.
1. La fourniture d'énergie nécessaire à la ventilation mécanique.
2. Exploitation et entretien courant :
Ramonage des conduits de ventilation ;
Entretien de la ventilation mécanique ;
Entretien des dispositifs d'ouverture automatique ou codée et des interphones ;
Visites périodiques à l'exception des contrôles réglementaires de sécurité, nettoyage et graissage de l'appareillage fixe de manutention des nacelles de nettoyage des façades vitrées.
3. Divers :
Abonnement des postes de téléphone à la disposition des locataires.
VIII. - Impositions et redevances.
Droit de bail.
Taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères.
Taxe de balayage.

Bref, HALLUCINANT tout ce que le propriétaire peut répercuter sur le locataire.
Autrement dit, tes 35 euros de provisions sur charges, ça vise à faire une provision pour le paiement de l'eau mais aussi de tous les éléments de la liste précitée...

Encore une fois, de toute façon, la demande de paiement que fait le propriétaire doit être justifiée par les factures de la copropriété, donc tu devrais pouvoir vérifier que les sommes que ton proprio te demande correspondent bien à une dépense récupérable.

Et puis il se peut que ton proprio n'ait pas envie de se lancer dans des calculs qui prendraient des plombes et qu'il se limite donc à réclamer le paiement de l'eau !!!

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MessageSujet: Re: Problème de facture d'eau!!!   Dim 18 Mar - 17:56

Au final, le mieux est sûrement d''écrire à ton proprio pour exposer que :
1- tu paies 35 euros mensuels de provision qui ne concernent pas le gaz et le jus, que tu payes à part
2- il te demande 400 euros de régularisation pour l'eau alors qu'apparemment, le provisionnement a dû suffire à éponger cette eau, euh, cette dette. lol!
3- donc, si il ne te présente pas d'autre justificatif pouvant établir l'existence de charges récupérables, tu ne paieras pas.

Par contre, clairement, après cette réclamation, il va mettre son museau dans l'ensemble des charges et donc il se peut qu'il te réclame des arriérés...



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